| 金某认为出租市场和自住市场是区别很大的市场。 自住房基数虽然大，但是交易市场上只是非常小的部分。 卖家即使交易后，还是要再卖住房。整个市场其实相当稳定。 但出租投资市场是完全不同的，这类小房几乎都不适合家庭自住，大部份买了只为了投放去出租市场。 并且不同于自住月供，投资人对出租回报率非常敏感，空房付息是这类买家无法承受的。等出租房大量推出后，出租市场将有激烈竞争。 以目前发展项目和二手市场交易来看。 自住市场供应增幅不大，也就是常住人口对自住房需求趋近饱和。 而各新项目中，小型房比重都很大。但是这部分房子有着共同目标市场，也就是外籍人士中高端市场。 这是个有限市场，在目前现有小型房数量有限条件下，市场属于卖家市场。 2-3年后大量小型房上市，中高级外籍人士数量没有相应增长的话，供求就要失衡。 个人认为，这两年投放市场的土地和建设项目不能归于普通的居住项目，其中的大部分其实更像是商住项目，也就是类似酒店和service apartment那样的项目，只适合外来人暂住。 问题是这么多类酒店式住房推出，当供求失衡后，这些项目很大部分不能回收来做自住房，这其实浪费了土地这个稀缺资源的利用率。 再说说商业周期，以商业周期是供求周期产生来看，供货周期越长的商品越容易产生大的周期波动。 例如00-06年中国市场需求旺盛导致船只严重不足，造船价格水涨船高，使得船厂以当前价格和利润计算吃下大量订单。由于造船周期长2-3年，和房屋差不多，生产力也有限。一开始生产过剩一直不明显。直到经过周期后的新船突然大量投入市场，剧烈冲击新船价格导致07后严重的产业周期。 投资人计算方式是银行存款利息对比目前租金市场回报， 何者为高。金某觉得纯出租市场不应该只是理财式计算，而是应该加入商业模式来计算。 各位长老们怎么看？ |
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