如何计算房产的投资回报率(原创)

如何计算房产的投资回报率

不时在论坛看到有关计算房产投资回报率的讨论，我在此做个总结，希望抛砖引玉。

其实财务比率有很多种，各有各的用途。我个人不喜欢说那种算法是对的，那种是错的。关键是要理解该比率的原理和用途。

1. (年度租金-相关费用)/房价*100%

这个公式里的分母是房价，是资产的价格；分子是年度的现金净收入。所以这个公式计算的是资产回报率，是用来衡量你拥有的资产每年可以为你带来的利益，也可以反过来理解和解释，按照该比率你拥有的资产价值多少。

公式里面的房价，有的用当初买房子的价格(买入价)，有的用市场价(目前的市价)。采用不同的房价来计算，用途不同。比如，用买入价计算的结果是10%，用市价计算是5%。请读者记住一个原则：用过去的数字，计算是过去的结果；用现在的数字，计算的是目前的状况，以及用来预测未来的情况。比如在这里，前者可以衡量你已经做出的投资决策的后果，说明你以原来的资产100万，获得目前的每年10万的收入。后者则适合用来做投资前的参考。比如你要买某房产，计算结果是5%，说明了你的目标资产100万每年可以给你带来5万的收入；也可以用来衡量你现在的资产价值是否被正确估价，5%说明你的房价等于未来20年的房产收入，你觉得是高还是低呢?这个利率可以给你一个量化的参考。

2. 年度净收入/总原始投资= (年度租金-相关费用和支出)/ (房款首付+相关费用和支出)*100%

整个公式的分母，就是你一开始拿出来投资的钱，分子是年度房产净收入。这个公式是计算投资回报率(年度) 。

如果房产是全现金支付，那么投资回报率的计算结果跟资产回报率差不多。但现实买房产都是有房贷的。有房贷的情况怎么计算呢？计算原始投资，只算从给你自己口袋里面拿出来的钱，贷款是从银行借钱给卖家，不是你的投资。还贷款时，分期款包括了利息和本金，本金是还银行贷款的钱，利息是费用。以下为例：

例子1：100万的房产(不计GST，买家印花税为$24,600，中介费1万)，年租金$48,000($4000*12),相关费用(房产税，保险，管理费等)为$10000.

如果是全现金支付：

投资回报率=($48k-$10k)/($1m+$34.6k)=3.7%

如果是贷款60%，年利率2%(利息为600k*2%=12k)：

投资回报率=($48k-$10k-$12k)/($400+$34.6k)=5.9%

如果是贷款80%，年利率2%(利息为800k*2%=16k)：

投资回报率=($48k-$10k-$16k)/($200+$34.6k)=9.4%

很明显，随时贷款比例约来越高，投资回报率也越来越高。这就是借贷投资的杠杆效应。

当你贷款买了房子后，你的投资额已经被固定，但银行利率，租金这是可变的。利率越低，租金越高，你的投资回报率会越高。反之就越低。

3. 总投资回报率=总净现金流/总原始投资

例子2：按照例子1中贷款80%的情况，三年后以120万的价格把房子卖了。(暂时不算卖房的相关费用)，那么总投资回报率是：

($1200k+$22k*3-$800k-$234.6)/$234.6k =99%

其实投资回报率的道理很简单，最简单的例子就是：你拿$100出来投资，到期拿回来$120,投资回报率就是($120-$100)/$100=20%。在例子2中，你拿出本钱为$234.6k, 全部拿回来的钱是卖房价加上全部租金，扣除贷款以及所有相关费用。

很明显的一点是：房价只是涨了20%，总投资回报率却高达99%。这是因为借贷的杠杆效应造成的放大效果。

假如房价跌了20%，结果又如何？

($800k+$22k*3-$800k-$234.6)/$234.6k =-72%

所以我一直说房地产投资要比很多人想象中的回报和风险要大。

例子2里面说的是把房子卖了。如果不卖呢？不卖也可以用市价啊，一样的算法，结果一样，差别是卖了回报率就是落实的，不卖就只是账面数字。

总结：以上三种算法，第1，2种都有网友提到，也都有其参考价值。但是第3种最能反映投资房地产的回报和风险。我个人一般参考第3种。