【原创】房事新政分析---政府对经济/楼市高度悲观

原作者: monomi|来自: 查看详细|10-12-2011 12:46

摘要: 128事变，说明了政府对明后年经济高度悲观。现在新加坡的房事从房价/房租/供给上来说其实已经没有太大的投资价值。之所以房子还在上涨不外乎几个原因： 1，对未来预期乐观 2，外来资金驱动 3，资金成本极其低廉 4 ...

【配图：老鼠爱小米】

128事变，说明了政府对明后年经济高度悲观。

现在新加坡的房事从房价/房租/供给上来说其实已经没有太大的投资价值。之所以房子还在上涨不外乎几个原因：
1，对未来预期乐观
2，外来资金驱动
3，资金成本极其低廉
4，本地的楼花制度

其中3、4其实是类似的情况，提供了较高的杠杆。本地的楼花制度（也就是只需要在TOP的时候才需要贷100%）其实让很多人忽视了风险，无视短期现金流，大大刺激了投机。买楼花的很多人都是在TOP之前转手，很多房子甚至在TOP之前转手几次。
从长期来看，这种击鼓传花的游戏，让风险高度积累在银行。当然，银行也从中获利（在泡沫没有破裂之前或者泡沫被经济增长所消化）。新加坡政府这次重手干涉唯一的驱动力只能是他们认为现在这种缓慢上涨对银行的风险仍然太大，那么也就是政府的内部评估认为2年后（大量楼花TOP的时间）的房价下行可能会让银行出现大量坏账（考虑到亚洲的高首付，这个下行至少要20%以上，才会对银行造成冲击），这意味着政府认为房价在上涨后下跌超过20%的可能性极高，所以在上涨之前把苗头扑灭。
而且这个额外印花税其实明确表达了哪怕对进行投资的外来资金的不欢迎态度，某个程度上说明在内部评估模型里，房价已经到了危险的地步（诚然，如果不干涉，房价还会被暂时继续推高，但是政府肯定认为至少会跌倒今天房价的10-15%以下，否则就没有干啥的动力了），政府甚至对于引导热钱接盘的兴趣都没有了，否则政府完全可以继续提高外国人的首付比例，这样子风险就会转嫁到热钱身上，比如那些现金买房的大款。这说明政府认为房价不能再上涨了。

这次新政打击了谁：投机者/外国投资者。有人说其实去年的印花税已经限制了短期交易。但是考虑到很多楼盘需要3年才能完成，而且大量的楼花是在那个之前就售出的，实际上对市场抑制力或有，打击力不大。而这轮新政基本上把市场上所有的楼花投资者都圈进去了。

有朋友觉得这个新政对房租市场是利好，其实我觉得这个只能说明政府对未来的房租市场非常非常悲观：如果房租可观（相对房价），房价根本不可能有下行的空间。既然政府认为房市无力支撑，只能说明他们预测2年之后大量公寓和组屋交房进入市场之后出租市场的供求会逆转，导致大量楼花持有者无力持守或者无意愿持守（这个意味着比较高地负现金流），导致房价下跌。

预测：新政无疑会彻底冻结公寓市场一段时间（个人估计在3个月）。甚至冲击组屋市场（很多非刚需HDB买家，特别是二手市场的，会进入观望）。从明年开始，房屋交易清淡，上半年新公寓价格可能出现5%-10%的下跌，二手市场极度清淡，公寓和组屋交房的数量开始上升，租金市场平稳。从后年开始，由于大量公寓和组屋交楼，租金可能会面临下行压力（特别是公寓），还会有大概10%左右的跌幅，二手交易开始放大（随着很多楼花投资者在TOP之后无力持有），鞋盒公寓会是受影响最大的一个类别，可能出现30%的总下调。
以上预测建立在经济大概和今年下半年类似的不温不火的基础上，如果经济形势大大恶化，情况可能会更差（当然如果经济极度繁荣，那么房市可能不会下跌，但是估计2年内房价向上的压力也很大）。

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