 现在的房市，看来似乎是看空者的市场了。之前的炒家可能都要急着卖了。房子这东西，作为投机或者投资工具，只是套利交易的另外一种形式罢了。 这里边几个主要因素决定了房价，偶觉得主要有
还是那句话：这叫做剪刀差效应。口袋深的准备过冬。口袋浅的嘛•••••只有好自为之了。 老巴说得好，潮水退去，你才知道谁在裸泳。。。  回到关键的问题：利率啥时候会起？如果利率不起，房子大面积降价的可能性不大。毕竟屋主会（无奈地，死撑着）选择不卖。可是如果利率飙升（潮水退去），那些口袋浅的后知后觉者，抗不住的话，只有被迫贱卖了，或者被（银行）贱卖了。。。。 这个问题可能太复杂，自己先贡献一点数据先。旧图新帖罢了，千万别拍砖 历史是不会说谎的。 http://www.salary.sg/wp-content/ ... storical-sibor2.png  偶来狮城差不多十年了。。。。以前租房子的时候，租过好几个公寓和租屋，经历过超级低租金的时代。。。 稍微贡献一下数据，给没有经历过的兄弟们分享分享。。 2003年，租ParC Oasis，四个卧室，1700平方尺，十几楼，没有家具，才1750！我们结果还嫌贵，吵着要屋主减到1700。后来屋主提议给我们配大电视和其它家电，我们才算了的。。 2003年，看过Upper Bukit Timah的三个卧室Cando，简单家具，不靠近MRT，租金才1200！ 2003年，看过Park Vista，3个卧室，租金只要1300。 2002年，西部一套四房租屋，三个房间出租，不靠近MRT，靠近NTU，租金才800块！ 可是据我所知，新加坡政府只控制汇率，没法控制利率的。 蒙代尔铁三角关系里，一个开放的经济体，要么控制汇率，要么控制利率，不可以两个同时控制的。。 以下内容来自网上： 在现代金融理论中有一个非常著名的定理，即蒙代尔不可能三角(Impossible triangle)。一个国家不可能同时实现资本流动自由，货币政策的独立性和汇率的稳定性。也就是说，一个国家只能拥有其中两项，而不能同时拥有三项。如果一个国家想允许资本流动，又要求拥有独立的货币政策，那么就难以保持汇率稳定。如果要求汇率稳定和资本流动，就必须放弃独立的货币政策。 在这三个目标之间究竟哪一个更为重要？如果放弃资本流动，将退回到闭关锁国的封闭经济体系，不利于经济增长。如果放弃汇率稳定性，对于任何国家来说都是一场灾难。“两害相较取其轻”，只有放弃独立的货币政策比较可行。放弃独立的货币政策也就是向单一的区域货币或世界货币过渡。于是，人们在贸易全球化的同时开始越来越多地考虑金融全球化，如果货币统一了，就不存在固定汇率、浮动汇率和资本管制的各种弊病了。 斯蒂格里茨曾经作过一个比喻：“小型开放经济就如同在狂风大浪中的小船一样，不论驾驶船的技术怎么样，虽然我们不知道船在什么时候被倾覆，但是，毫无疑问，船最终会被大浪打翻。”在货币市场上可以非常明显地观察到经济规模对稳定性的重要影响。经济规模越大，投机炒作的风险就越小。统一货币的最大的好处，就是让度部分货币主权，换取金融体制的稳定，能够防范和化解金融危机。 某个经济地区实现了单一货币，还可以提高货币体系的透明性。由于统一货币区内各国都放弃了独立的货币政策，不存在某个国家突然增发货币的可能性，从而大大提高了民众对货币政策的信任度。统一货币能够进一步发挥市场机制的作用，节约信息成本和交易成本，促进商品、资本、人员的流动，使得资源配置更加合理化。统一货币可以减少内部磨擦，促进投资，提高国际竞争力。 为了让这个帖子更加完整。让大家更加的清楚Over Picture。偶再加上月供对利率的敏感度分析，让大家有一个直观的了解。（高手千万别拍砖  ）100万贷款为例，银行不追加Top up的情况下，贷款30年 利率 月供 公寓大概租金 管理费 剩余 1% S$ 3,216 （现在大部分的贷款） $4000 $200 ～500 （4000-200-3200） 2% S$ 3,696 3% S$ 4,216 4% S$ 4,774 5% S$ 5,368 6% S$ 5,995 7% S$ 6,653 （真到了这个份上，再加上租金降到1500的话，每个月要填$5000的现金，远远高于大部分家庭一个月可以存下来的钱。结果会是啥？贱卖！） 当然，扣除通货膨胀因素，以及人口的增加。租金再回到1500似乎可能性不大。。。。2000呢？？？差不多吧。。。 自己分析一下： 1. 新加坡是开放的经济体（木有错） 2. 新加坡主要控制新元汇率来控制国内的通货膨胀 3. 那么就只有让利率交给市场决定（否则只会造成套利交易的机会） 那么，新加坡的利率应该主要有美元，欧元和其它相关的一揽子货币的利率决定。。。。。。？如果真的是这样，那低利率的环境还可能维持很长一段时间？？ 除非，有第三个因素影响Sibor，那就是恐惧指数。危机下，银行间互相不信任，导致Sibor飙升。。。。这这这。。。。。如果欧元区有什么大问题，法国银行的那几件宝贝银行首当其冲受到影响。。。。就是不知道会对新加坡银行间的同行拆借造成多大影响。。。？  97过后利率飙升到8%，是不是就是由于恐惧造成的？ 哪位高手研究过？ 欧元区的问题，归根结底是政治危机 (这是别的高人的分析，本人觉得有道理） 德国法国各自利益不同，各自有自己的利益算盘，所以造成了今天的这种局面。。。 德国要欧元说白了是利己，1可以得到比实际汇率更划算的汇率（如果德国回到马克，汇率会更高）。2：可以整合他自己最大的出口市场那就是欧元区。 法国呢？说到底想要救自己的银行体系。因为这帮瓜之前太贪心，收了很多PIGGS的债卷。不久这些国家，法国银行体系可能崩溃（木有敞口到底多少的具体数据，只是看到评级机构不断的下调法国这些银行的评级，觉得情况不妙） 其它国家呢？基本上是跑龙套的。所以这些国家的所谓公投啦，之类的新闻。。偶觉得基本上可以忽略。。。反而看到Merkel的新闻，需要不断的读，逐字逐句的仔细读。。。呵呵 咱们客观一点来讨论问题。。。比如看看Sibor和历史Libor的关系，Sibor和历史Vix的关系，Sibor和新加坡通过膨胀率的关系。。。做一个回归分析，看看相关度到底有多大。。 在做回归分析前，大家看看这个图先，可惜只有最早到1999年的  结合着之前Sibor的图一起看，可能更有意思。。。  大家讨论一下：利率啥时候会起？更多讨论见 http://bbs.sgchinese.net/forum.php?mod=viewthread&tid=5098230&fromuid=108420 |
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