新加坡组屋和私人房产2012年走势分析

原作者: shichengati|来自: 查看详细|9-1-2012 23:13

摘要: 狮城阿嚏， 2012年1月7日于新加坡 2011年第四季度新加坡组屋价格比第三季度涨了1.7%，使得2011全年价格比2010年涨了10.7%。2010年全年组屋售价增幅为14.1%，2009年全年价格增幅则是8.2%。从2009年到2011年三年的组 ...

【配图：老鼠爱小米】

狮城阿嚏， 2012年1月7日于新加坡

2011年第四季度新加坡组屋价格比第三季度涨了1.7%，使得2011全年价格比2010年涨了10.7%。2010年全年组屋售价增幅为14.1%，2009年全年价格增幅则是8.2%。从2009年到2011年三年的组屋转售价格上涨了约36.6%，增长势头强劲。

关于私人房产，2011年第四季度新加坡私人房产价格比第三季度涨了0.2%，使得2011全年价格比2010年涨了5.9%。而2010年的涨幅为17.6％。所以涨幅已经明显放缓。从2009年第四季度开始，私宅价格涨幅已经连续九个季度收窄。就2011全年而言，大众化私宅领域仍然表现最亮丽。根据预估数据，中央区以外全年涨幅达到7.7％；代表中档私宅的其他中央区涨幅则为4.4％；代表高档私宅的核心中央区则涨得最少，全年仅为4％。新加坡目前的价位已经比2008年第二季度和1996年第二季度的两个房地产巅峰水平高出16.2％和13.7％。

以下是关于私宅市场降温措施的一些信息的背景分析。2011年新加坡私宅的外国人购买比率已达到19％，比2009年上半年的7％多了许多。2011年12月8日，新的降温措施突然公布，非个人投资者与外国买家缴付的买方印花税大幅度上调。除了继续支付原有约3％的印花税率，这些买家还须缴付10％的额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称ABSD）。这轮掏空将成为私人房产走势的转折点。

2012年开始了，又到了预测下一年新加坡房地产走势的时候。预测房地产走势就像预测股票走势一样难。但是，本人还是凭借着自己的一点点经验判断，来分析一下2012年房地产的走势。新加坡房地产分成组屋和私人房地产市场两个独立市场，可能有不同走势，这是新加坡房地产的独特之处。

首先，关于组屋走势，本人认为新加坡组屋价格将继续攀升。但是涨幅和过去几年比会一点点放缓，单是还没有到顶。本人预测2012年组屋涨幅会在6%左右，也就是每个季度1.5%左右。在本人2009年9月3日写得《新加坡HDB（组屋）处于大涨的前夜》（http://blog.sina.com.cn/s/blog_61519f510100eny7.html）博客上，本人当时极其大胆的预测了新加坡组屋从2009到2011的3年内会大涨。当时金融危机刚刚结束，很多人还以为会有新一波危机。当时本人就大胆预测“从2009年到2011年，3年组屋涨40%是可以预见的。”现在看当时是多么的大胆，但是预测又是多么的准确！现在看，当时能够预测准确的原因是因为对于当时新加坡建房速度，移民速度和政府关于房地产的态度做了正确剖析的结果。现在，仍然我们可以用这种方法预测2012年走势。

对于组屋市场2012年走势，狮城阿嚏分析如下：1）政府组屋的建设速度虽然提速，但是多半是在嘴上而不是行动上。KBW上台更是心理上的一种影响，他并没有大幅度增加供应。2011年新加坡BTO大约有2万5200个。2012年政府仍然推出同样多的组屋。本人以前分析过，2万5200个仍然是保守的，是不足的。2）移民速度虽然放缓，但是移民政策变动不大，同时更多PR成为新公民，逐渐成为购房主力。我一直认为新加坡低估了这些来自中国的新移民的购房能力，他们受国内影响，大多希望早购房，希望买两套房。还有一个趋势是因为他们大多是独生子女，他们要给父母购房。所以他们的需求绝对不是一套房，而是数套房。他们的购房能力因为有国内父母的支持，也是大得惊人的。我认为新加坡的那些高高在上的官员们永远也理解不了这帮人对于房地产的渴求和投资房地产的决心和能力。所以在房地产政策上一再失误。3）新加坡经济发展了，2%的失业率是很低的，收入也在增加，更多的年轻人接受高等教育。HDB的设计和质量是不能满足他们的胃口的。他们购买力强，追求好的大的房子，持有力强。所以新加坡这些官员们也低估了新加坡新一代的住房需求。基于以上3个理由，本人认为组屋还还远没有到供过于求的阶段。强烈的购买力将进一步追高房价。保守的决策者和激进的购房者之间博弈的结果将使2012年组屋价格继续攀高。所以，新加坡的组屋仍然有“投资”价值。

最后，关于私宅走势，本人认为私宅价格在2012年将有调整。在2011年1月本人的博客《牛市即将结束，新加坡公寓价格会在2011见顶》中，本人认为2011年将是私人房产寻顶之年。2011年12月新的降温措施，更坚定了本人的看法。2011年小户型满天飞，大众市场拼命涨，而高端却涨不动。这些迹象表明真正投资者和有钱人在远离房地产，而新手则盲目杀入，这是典型的顶部表现。正如在股市顶部往往是垃圾股，低价股被拼命炒高的征兆一样。2011年股市表现不好，欧美经济一蹶不振。2012年新加坡的经济增长预测只有3%左右。这些都会给投资者带来心理上的负面影响。所以本人认为私宅价格在2012年将有调整。

本人估计，新加坡私宅2012可能会有两到三个季度的下跌。主要原因是：1）买方和卖方印花税已经使投资客短期内无利可图。买方和卖方印花税的调控是极其严格的。2012年，相当一部分房子再出售将受卖方印花税的影响。而买方的印花税将使外国投资者对于新加坡私宅敬而远之。所以，高端房地产因为炒家离场而首先下跌，进而对于大众市场造成负面的影响。造成私人房地产的全面调整。届时，2011买私人房地产的人可能会因为有卖方印花税而被套住动弹不得。2）新加坡私人房产到了调整周期，这种周期就像一种规律一样无法避免，唯有周期性下跌，才能给下一轮的上涨奠定基础。但是，新加坡的印花税都是临时性措施，任何下跌都有可能使政府取消或者减少印花税。所以，对于手头宽裕的投资者，一旦下跌到一定程度，就有抄底的机会。所以，大家对于下跌没有必要恐慌。我建议大家不要在近期买私人房产，否则很可能站在高岗上。恐慌的一天迟早要到来，由于下跌而使政府取消或者减少印花税的时候就是出手的时候。

以上纯属本人对于新加坡2012年房地产走势的预测。不作为投资建议。

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