私宅热退 工商房地产掀投资热潮 (2011-12-18) 《联合早报》

胡渊文

　　私宅市场的热度，预计会随着新一轮政府降温措施而下降，这也许会带动商业和工业房地产领域的投资热潮。

　　世邦魏理仕（CBRE）投资性质房地产执行董事杰理米（Jeremy Lake）说，在政府四次出手为私宅市场降温后，今年初就有一些投资者转向商业和工业房地产，这个趋势预料会继续下去。

　　豪利控股（Oxley Holdings）陈积光表示，会在接下来的六个月推出五个工业、商业以及商业加住宅项目。他说，投资者和卖家需要一些时间来消化新的降温措施，不过从逻辑上来说，他们对工业和商业项目的兴趣会增加。

　　戴德梁行（DTZ）亚太研究部主管蔡楚芬说，对于精明的投资者而言，商业和工业市场是除了私宅市场以外的另一个投资选择。

　　不过她指出，目前商业和工业房地产的价格已经接近或超过了上一次的高峰，它们的租金潜力容易受经济衰退的影响。

　　因此她建议，投资者必须先熟悉这个市场，了解展望，才做出决定。

工商房地产租约一般是三年

　　杰理米指出，工业和商业房地产的租约一般为三年，这意味着投资者在这段时间内能够获得稳定的收益。这两个市场的基本面保持强劲，政府也并未出手降温工业和商业市场。

　　政府不久前宣布第五轮降温措施，外国买家和非个人投资者在购买住宅时，需在原本约3％买方印花税的基础上，缴付额外的10％买方印花税。

　　购买第二套或更多住宅的永久居民，以及购买第三套或更多住宅的新加坡公民，则需要支付额外3％买方印花税。

　　那么本地有哪些商业和工业房地产可供个人投资？

　　1.私人分层地契办公楼和商店

　　这类供出售的房地产并不多，位于黄金地区的往往是由发展商或房地产投资信托基金（REIT）所持有。

　　2.私人分层地契多用户工厂和仓库

　　这些比办公楼和商店便宜得多。

　　3.有地工厂和仓库

　　这类房地产的供应有限，来自业者的需求比较强劲，不过售价要比分层地契单位高得多。

　　4.组屋商店及店屋（shophouse）

　　蔡楚芬说，工业房地产的回报一般上为6％至7％，零售房地产和办公楼的回报则分别为5％至5.5％，和3％至4％。

　　不过，具体的回报会视房地产的地契、地点和市场环境而定。

　　当市场蓬勃时，卖家往往会要求更高的价格，从而降低租金回报率，因此买家看中某一房地产时，应该计算出它的租金回报率，看是否足以应付每月的贷款偿付，和其他投资工具相比，是否能提供吸引人的回报。

　　杰理米说，从某种程度上来说，投资商业和工业房地产和投资私宅是相似的，都要寻找一个出色的地点。

　　欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣提醒投资者，并不是所有的商业和工业房地产都能赚钱。

　　他指出，就好比股票分析师说“现在是进场的好时机”，但并不意味着所有的股票都可以买。

　　他说：“目前一些房地产看上去可能挺便宜，但其上涨的空间有限，当经济复苏时，不会出现非常快的增长。”

　　麦俊荣指出，工业房地产投资并不适合所有人，工业房地产分许多不同种类，例如有地、非有地、多层厂房、标准厂房。

　　而且工业房地产的面积如何计算和私宅不同，有些拥有两层楼的空间（double volume），有些有夹层。

　　不同的工业房地产也有不同的用途，例如我们平时看到的B1和B2用途。B1和B2用途的地段，一般可用来发展轻工业，如电信和仓储等，不过滋扰缓冲区（nuisance buffer）的限制有区别。

　　麦俊荣说，投资者需要了解一个工厂的租户一般会是哪些业者，比如要租给物流业者的话，理想的地点应该是靠近樟宜机场，并且方便上高速公路。

　　比如，投资者想投资B1用途的工业房地产，可以参考一些其他类似的房地产，做好功课才决定。