freesoul99

个人意见：一般我们中国人喜欢买朝南的房子。除非你不介意主卧和客厅终年不见阳光。

不过我认识的本地人和外国人倒似乎都不介意这个

另：碧山位置不错

gicugy

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:D是啊，我跟很多国内的朋友说到要买房子的时候，他们都说是不是朝南的。我感觉在新加坡南北应该都没问题，毕竟在北纬八度，太阳在北回归线的时候，北边的窗户应该能有太阳吧。

凭空猜测的，以前住屋子，从来没有关心过朝向问题。现在要买房了，才知道原来这边的春夏是西南风，秋冬是东北风

gicugy

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是啊，那个位置，就在爱同的旁边呢。

我找的这处房子，一公里之内只有公教，虽说是好学校，但是小学是男校。要是生的是女儿，还得去折腾。

在以前，我的设想还是得要让孩子在混合的学校，不然单一性别群体长大的，发展不均衡。现在发现，现实远不像想象的这样，就算是男孩，让上男校，那抽签还不一定能抽的到你呢。

cabbage

gicugy 发表于 24-12-2010 10:33
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cabbage是论坛的大牛啊，关注我的帖子，真是让我受宠若惊

这个... 受宠若惊的是我吧... 这边理财高手多的是, 我这个工作才没几年的, 今年才刚把债还清, 投资还根本没起步, 正跟着大家学呢...

我觉得买公寓如果是带一定投资性质的话, 租金是个很重要的指标, 不管它尺价多少, 如果租金回报够好, 那就是值得买的房子(当然前提是租金比较稳, 像你说的yio chu kang那样很容易租的,就很不错). 一个重要的衡量指标,就是如果这套房子以后自己不住了,租出去的话,每月净现金收入(租金-贷款-物业费-物业税) 如果大于0, 那这个房价就是比较合理的,今后对自己不会造成负担. 大半年前我根据当时的市场数据做了下分析,觉得基本有这三类房子值得买:
1. 比较偏远地方, 72万左右的3+1, 尺价700以下, 月租2500左右的
2. 比较好的地段, 70万左右的2+1, 尺价850以下, 月租2400左右的
3. 比较好的地段, 100万左右的3+1, 尺价900以下, 月租4000左右的

这些的投资回报率都能达到5%以上, 而现金回报率也都为正. 当然现在经过一轮疯涨后这样的房子比较少了, 不过细心找我觉得还是能找到合适的1和2类的. 我觉得你看的那个yiochukang75W两房2700租金的,是非常好的deal了,现金回报率都有0.8%, 比存银行划算, 更不用说总回报率能有5.4%了.

当然自住的话, 你对周边地区的感觉很重要. 我以前读书的时候在碧山住过4年,感觉真的是很舒服, 离的不远的AMK, Braddle和Toa Payoh, 都没这种感觉. 风水还是很有道理的.

btw, 男校确实很郁闷的, 我当年在男校呆了两年,出来的时候只有一个心愿, 找女朋友, 哈哈, 还好没几个月就遇见我老婆了. 不过新加坡的男校女校都是很有传统的,对小孩的成长也会挺有帮助. 只是我觉得千万别从小学起就单性学校了...不然...太可怜.

cabbage

贴一下我的房产投资回报率算法:
2+1

psf	$872.09
Property value	$750,000.00
Mortgage	($525,000.00)
Downpayment	($225,000.00)
Other cash	($52,500.00)
Interest	2.0%
# of years	30
Mortgage	($1,937.27)
Interest	($875.00)
Rental	$2,700.00
Maint Fee	($200.00)
Property tax	($270.00)
Taxable income	$1,355.00
Tax	($108.40)
Net cash income	$184.33
Net income	$1,246.60
Total return rate	5.4%
Cash return rate	0.8%

一些假设和说明:
1. 房子86平米左右,
2. 贷款30%
3. Other cash包括3%印花税, 3万装修费, 律师费假设由银行承担了
4. 房贷利息2%, 贷款30年
5. 物业费每月200, 物业税按租金10%来算
6. 房租个人所得税按8%来算
7. Net income = 租金 - 利息支出 - 物业税 - 物业费 - 所得税
8. Cash income = 租金 - 每月还贷 - 物业税 - 物业费 - 所得税
9. 回报率以年收益除以首期所支出所有现金 (首付+装修+印花税)来算
10. 随着时间推移, 每月还贷中利息支出减少, total return rate还会上升, 但cash return rate不变.

在比较稳健的投资中, 5.4%的年收益可以说很棒了. 更何况如果房价继续上涨, 你还能从资产增值中获益.

所以如果是收租的投资性购房, 我推荐Yio Chu Kang的. 自住的话... 只要买的起我都会去碧山的, 对那里感觉太好了, 哈哈. 而且RI+RJ+公教, 名校云集的地方气场也不一样.

gicugy

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哇，cabbage太有心了，谢谢你提供这么好的资料。我在理财方面完全是个白痴。。。我要好好跟你学习啊。

这么算来，碧山的那套房子84w，出租在2k8以上。至于转售：因为旁边有名校，并且交通方便，本地人又深信风水好，应该是好脱手的。

除非新加坡房地产整个都不行了。。。这么说，想去放支票了。跟房主还价有没有什么要注意的？那边8月份卖了一套78w（同样户型），9月中卖了一套79.5w。我看中的这套，装修清清爽爽的，保持的很好，买来以后装修应该不需要花什么钱。所以我想还到82w或者是81.5w，希望别把房主惹怒了。

cabbage

哇~~~很好的deal耶, 我把你这数据代进去算了下, 现金回报0.2%,总回报5.0%, 又是碧山的...

虽然是2+1的, 不过如果我们有钱...我也买了...

至于还价, 能还一点是一点,钱是自己的~

谈价的时候多说好话, 说你是诚心想要, 而且很快可以成交, 但是这个高出自己预算了(80万以内), 手上钱真的是差点, 咬咬牙,要是81万直接就放支票了. 然后他估计不肯, 你再谈谈,82万吃下就好啦~

gicugy

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2. 比较好的地段, 70万左右的2+1, 尺价850以下, 月租2400左右的

总价 70w不符合，目前是85w
尺价 850以下，符合，yeh~~~
月租 2400左右，最近租金涨了，大概整套能到2k8左右

cabbage啊，你家是提前还贷么？不是说最好不要提前还么，越到最后要付的利息越少。如果提前还的话，就中下银行的埋伏圈啦。不过你们好强啊，几年就把贷款全还完了。我憧憬这样的日子，无债一身轻啊

gicugy

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oh yeah~~坚定了我的信心啦，等以后升值了一定请cabbage吃饭，哈哈

我明天second viewing，就去谈这些事。想着也是很夸张啊，我男朋友还在出差，我也只看了两个周末的房子，他就只看了我拍的视频，还有户型图，跟在网上找的那一片的航拍图。然后就要订啦？不过很有眼缘啊，能看到远处的山，还有pool view。

cabbage

没有提前还银行贷款...

这几年只是把结婚戒指和婚纱照的分期付款, 向家里人借的HDB首付款, 大学里的学费贷款, 还有家具家电的分期付款, 都还掉了... 之前那真的叫一屁股债啊...

至于HDB的贷款我们做成了10年, 用CPF慢慢还, 不用动到现金的. 10年刚刚好, 10年后可能回国发展, 也没有CPF了.

我那个三大系是大半年前做的统计, 现在的行情不一样了,不能完全参考那个. 但是你只要算下来现金回报为正, 那就说明房价不是虚高, 值得买的.