没有上涨预期，即使PR有资格买HDB，也不划算-投资理财-新加坡狮城论坛

本帖最后由 accelerationli 于 6-2-2014 09:57 编辑

之前发的算错了，多谢下面几位同学的提醒

按照炳妍同学建议，我把数字重新改一下，以免误导

先按照房价不涨不跌来计算：

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仔细算了下，发现不准备换公民的PR买房不划算啊，ABSD，交易费用太高

假设1:
房贷利率3month SIBOR+0.75%, 现在3month SIBOR=0.4%, 未来几年会升息，只是程度问题，QE前5年(04-08)平均2.16%，QE后(09-13)SIBOR平均0.49%. 假设未来QE慢慢退，取平均值1.33%，利率就是2.08%

假设2:
2016年大选前，由于移民收紧，需求与前几年相比偏紧，而大量BTO，大量新公寓，导致卖压更大。假设HDB在2016前微跌，16后微涨。对房价各人观点不一样，先按照房价不涨不跌来计算

假设3:
假设5年后房产本身不贬值，也就是装修不贬值，房龄减少不考虑。也就是，假设5年后，10年老的HDB和5年老的HDB价值完全一样

假设4:
假设PR家庭买近市区不太老的3房HDB(2 bedrooms)，如Tiong Bahru 5到10年老的HDB。现在的房价50万，首付20%，贷款25年。交易费用=3%+5%-5400+中介费+律师费+其它杂费+简单装修=10%，按照10%算好了。

好了，开始计算：
初始资金=首付+交易费=10万+5万=15万
银行贷款=40万
月还按揭=1711新币

那么5年后
欠银行贷款=33.6万
房产绝对价值=50万-33.6万=21.4万

既然PR不换公民，一般并不打算长呆，HDB又无法出租，假设5年后卖出回国，则总资产低于总投入：
5年总投入=初始资金+5年所还按揭=15万+10.3万=25.3万
剩余资产=21.4万
净收益= 负3.9万

而如果租房，同地段3房式现在2500每月。假设未来几年由于供求关系变化会略微下跌，按照2400每月计算，5年总租金=14.4万
买房的初始资金15万，按其他渠道4%年收益，5年后为18.25万
净收益=负11.15万
高于买房损失
买房-租房=+7.25万，买房划算。

但是，若此PR家庭早于5年(2019年以前）回国，按照现在政策，房子又完全无法出租，则买房相对租房损失增加。

用一个表格来看：
                           PR 买房-租房 (3房HDB)

5年后升值    1年回国(2015) 2年(2016)  3年(17)  4年(18)  5年(19)
            0       -4.27             -1.39       1.49    4.37    7.25
      10%          0.73                3.61       6.49    9.37    12.25
      20%          5.73             8.61    11.49    14.37    17.25

总体来看还是买房划算些

版块：

投资理财

分类：

房产

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xinxin01 LV16

发表于 29-1-2014 13:49:35 | 显示全部楼层

银行贷款=40万
月还按揭=1715新币
那么5年后
欠银行贷款=42万

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好奇怎么算的？

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ratemouse LV12

发表于 29-1-2014 13:57:49 | 显示全部楼层

本帖最后由 ratemouse 于 29-1-2014 14:07 编辑

xinxin01 发表于 29-1-2014 13:49
好奇怎么算的？

楼主算错鸟，楼主算余额时把开始贷款额当成50万了。用40万开始贷款额来算出5年结束时，剩余贷款为33.57W。

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秦菜土豆藕 LV8

发表于 29-1-2014 14:01:37 来自手机 | 显示全部楼层

加减乘除而已，至少手指按按计算器不需要多高智商。

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小五 LV17

发表于 29-1-2014 14:12:32 | 显示全部楼层

呵呵，楼主，怎么贷款的principle 越还越多了？

要我看，如果长期持有，房价只要不跌，买房都比租房划算。

如果打算5年内卖掉，考虑的就是房价，税，贷款利息和前期首付15万在这5年中可以获得的其他收益。

用你的例子，如果5年后卖掉房子，如果房子价格涨10％的话
租房花14万买房又卖的话，55万房价－34万剩余贷款－15万初始资金－10万已还贷款－5年内15万初始资金每年能赚4％的话有3万
所以买卖折腾一共要花7万比直接租房少花7万。

当然这是建立在房价稳中求涨10％的前提。