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最新一轮房地产降温措施及本人分析
   
新加坡政府刚刚多管齐下、下重药为组屋、私宅和工业房地产同时降温。
工业房产最近似乎也很火热，有真的自己要用到的，也有自己用不到的都想去轧一脚。所以，政府其实注意到了这个问题。

外国买家的额外买方印花税（ABSD) 将增加至15%
这个，是从原来的10%增加上来的，让原本心里不爽的外国人，更不爽一下。其实，这里还有很多是永久居民的父母。

购买首个组屋或私宅的永久居民也须支付5%的ABSD，
很多人没有注意到这个。。。买HDB的PR，也要支付5%的印花税！！！
OH MY GOD。这个政策的影响，可不是一点点。
加上下面的政策，PR买房之后，不能整套出租，把新加坡当中转站的PR，买房前，就会三思而行。

新加坡公民及购买两个或以上的住宅也须支付7%至10%的ABSD，明显比目前的3%来得高。
之前的政策，是公民买第二套，不用ABSD，第三套起，才需要才需要付3%，现在这样，是把公民一起限制了。

此外，政府也首次为工业房地产降温，推出卖方印花税，一年内卖出必须缴付15%，第二和第三年卖出则必须缴付10%和5%。
这个似乎是限制发展商的热情。

在组屋方面，政府也推出措施进一步舒缓转售组屋的需求，包括禁止拥有组屋的永久居民出租整间组屋，若购买私宅得在半年内出售组屋。
对于PR来说，买房子的时候，就会考虑，到底是买HDB，还是买公寓。反正都得付ABSD，但是HDB不得整套出租，以后买公寓，还得卖掉组屋。
以转公民为目标的PR，没有什么影响。
但是，高收入的，不想转公民的PR，就要受到影响了，一定有一些，已经有HDB，也有1，2 套公寓的网友，现在要买第3，第4套公寓，他们就必须卖掉HDB。

另外，购买新旧组屋的贷款条例也将收紧，规定向银行借贷的买家每月偿还贷款比率不可超过月入的30%，建屋局贷款偿还比率则从40%降至35%。
现在的通行做法是银行可能到50%，HDB到40%。
这个是限制年轻人购买超过自己负担能力的屋子。也限制中年人，购买第二，第三套公寓。

针对执行共管公寓（EC）市场的新降温措施包括了新EC单位的面积不能够超过160平方公尺（约1722平方英尺）；
前几天，兀兰的新EC预售突然叫停，我猜想，就是在等着这个政策的出台。然后，发展商必须更改设计。
都是人家惹得祸，但是，轮到他家倒霉。

而双钥匙单位只限于多代同堂的买家购买。
本版著名网友XX推广者曾经大力推荐的DUAL KEY的单位，用一套公寓的QUOTA买俩套。现在，很多人想买，都不行 了。
这个大概不是问题，上有政策，下会有对策的。
不就是多造个大的主人房，里面放上冰箱电磁炉。


　　
此外，未来通过政府售地计划（GLS）买下的EC地段，发展商只能够在标下地段后的15个月才能够推出项目开始售卖，或是在地基工程实际完成后才能开始，以较早者为准。 　
这个也是给发展商压力。过滤没有能力的发展商。

　
另外，额外私有空间（private enclosed space）与私人屋顶也将被视为发展商的总建筑楼面（GFA）的一部分，该新条例将影响所有新的EC与私宅项目。发展商必须为这些额外空间交付发展费。
据说，发展商原本每年省下的GFA发展费，数额巨大。

政府这次的政策，是[关键词屏蔽]齐下，同时抑制发展商和购房人的越来越膨胀的投资需求和投机心理。

不过，还没有影响到店屋。不知对店屋会有什么影响。
想来，可能租店屋的生意人是以生意额决定可以承受的店租金。租金太高就不租，比较理性，从而限制了店铺的回报。也就限制的店屋的升幅。我指现成的店铺，不是指在建的。

真心希望这次的新政能够奏效，稳定市场，让新加坡房地产健康发展。

今天生效新措施
所有住宅
● 额外买方印花税（Additional Buyer's Stamp Duty）全面增加5％到7％
● 首次购屋永久居民和购买第二个住宅的公民也得支付买方印花税
● 已有一份未付清房贷者及非个人购买者的房屋贷款与价值比率（Loan-To-Value）下调
● 非首次申请房贷者最低首期付款现金
从10％调高至25％

组屋
● 向金融机构借贷者：最高贷款与收入比率为30％
●向建屋局借贷者：最高贷款与收入比率从40％降到35％
● 永久居民不能再出租整间组屋
● 永久居民购买私宅后六个月内须出售组屋

执行共管公寓
● 新单位总分层面积限制在160平方米
● 新建双钥匙单位只限多代同堂家庭购买

工业厂房：
● 若在三年内转售，卖方得支付5％到15％印花税


附早报详细新闻
进一步舒缓转售组屋需求 新措施禁永久居民出租整间组屋
李静仪 杨漾 黎远漪 杨萌 (2013-01-12)

  
　　组屋转售市场持续炽热，政府从即日起推出新措施进一步舒缓需求，包括禁止拥有组屋的永久居民出租整个组屋单位。另外，新的执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）项目的发展今后也将受到限制，以确保中等收入国人继续负担得起EC。

　　这是政府在短短半年内再次限制永久居民出租整个组屋单位，以确保这类买家购买组屋是用来自住，防止有人借此赚取租金或者当成投资。

　　建屋发展局在去年7月11日起收紧条例，当时规定只有不曾出租过组屋的永久居民屋主，才能在组屋过了三年至五年的最低居住年限后获准出租整个单位，出租期限从原本的最长三年改为一年。

　　从即日起，永久居民屋主即使住满最低居住年限后也不能出租整个组屋单位，在条例生效前已获准出租组屋的屋主在租约到期后不能再续约。目前获准出租整个组屋单位的永久居民屋主约有2300个。

　　此外，永久居民今后也不能再同时拥有组屋和私宅，已拥有组屋的永久居民若购买私宅，得在半年内出售组屋。若私宅还在兴建中，屋主须在新屋取得临时入伙证（TOP）或法定完工证书（Certificate of Statutory Completion）半年内卖掉组屋，视何者为先。

　　永久居民向来只能在公开市场购买转售组屋，而且不享有津贴。目前约有4万9000个组屋单位的屋主是永久居民家庭，占总组屋数量的5.8％。同时拥有组屋和私宅的永久居民则约有1200个。

组屋贷款条例收紧 是确保组屋自住原则
　　另外，新组屋和转售组屋的贷款条例也将收紧，金融管理局从即日起，规定向银行或金融机构借贷的买家每月偿还贷款比例（Mortgage Servicing Ratio）不可超过每月总收入的30%；向建屋局借贷者，贷款与月入比率顶限则从40％降低到35％。

　　国家发展部长许文远在记者会上说，上述两项新措施是要进一步强调组屋应该是买来自住的原则，他也相信禁止永久居民出租整个组屋单位等条例将有助抑制转售市场不断攀升的需求。
　　
他说：“转售组屋买家往往会向银行贷款，而不是直接向建屋局借贷，我们欢迎（金融管理局）收紧贷款条例，因为过度借贷对任何人都没有好处。”

　　另外，从今年7月1日起，购买屋契少过60年的组屋买家，在申请建屋局贷款和使用公积金购买组屋时，也将同私宅一样受到限制。

EC发展受管制
　　至于近来备受争议的EC项目，今后EC每个单位最大总分层面积（strata floor area）不可超过160平方米，新项目的额外私有空间和天台也将被视为总建筑楼面（Gross floor area，简称GFA），发展商也得为这些空间支付发展费，
其他非有地住宅发展项目也将受影响。

　　此外，政府也规定，新EC项目的双钥匙单位以后只能卖给多代同堂家庭。从政府售地计划中标得新EC地段的发展商也只能在标得地段15个月后或有关项目地基工程竣工后（视何者为先），才能够把项目推出市场销售。之前已成功标到地段的发展商不受影响。

　　许文远说，上述措施是要让EC计划“回到正确轨道”上，他已提醒发展商不要忽略了政府推出EC是为了让家庭收入低于1万2000元者也负担得起共管公寓的用意。

　　近来发展商纷纷推出超大EC单位，价格也屡创新高，在不久前推出销售的淡滨尼“超级EC”CityLife@Tampines更是叫价205万元，引起各界关注，有些人也质疑建屋局是否应继续推出受津贴的地段让私人发展商兴建EC。

　　不过许文远昨天强调，EC是为新加坡人而建的，是用来“保护”新加坡人能以较低价格拥有私人公寓的“好计划”。

许文远：EC是确保国人低价买公寓的“聪明计划”
　　发展商在去年一口气推出十个新执行共管公寓（Executive Condominium, 简称EC）项目，不仅掀起疯狂热潮，更成为街头巷尾议论的热门话题，但国家发展部长许文远强调，EC是为新加坡人而建，是确保新加坡人能以较低价格拥有私人公寓的“聪明计划”。

　　许文远昨天在记者会上说：“EC其实是不错的计划。EC就如同私人公寓，但首五年到十年专留给新加坡人住。

　　“它由私人设计师设计、私人发展商建造，但因首五年至十年设有拥屋权的限制，因此这些地段推出给发展商竞标时，发展商其实是以比一般私人公寓地段便宜三四成的价格买下这幅地。”

EC价格五年至十年后 会上升至私宅水平
　　也正因此，所省下的费用能让新加坡人受益，以较低廉的价格购买EC。

　　许文远进一步解释：“因为外国人与本地永久居民在（EC建成后）最初五年不能购买EC，所以它其实是一个很聪明、确保新加坡家庭（能够拥有公寓）的计划。

　　“我们是以这种方式来帮助中等和中上收入的家庭能以低于市场、低于私人公寓的价格，购买公寓。在购买EC五年至十年后，它的价格也会上升至一般私人公寓的水平。

　　“我们有12年至13年推出EC的经验，数据也确实证明如此。”

　　去年，发展商一口气推出十个新EC项目，共5615个单位，创下历来最高纪录。

　　叫价205万元、位于淡滨尼中心附近的CityLife@Tampines超大EC单位，在去年12月29日推出销售短短一个多小时内就找到买家，其他20多个售价超过100万元的大单位也被抢购一空。
  
许文远（左）认为，新一轮降温措施可缓解目前组屋转售市场出现的需求上涨现象。他同时向新加坡人保证，每个人都能“居者有其屋”。右为副总理兼财政部长尚达曼。（叶振忠摄）
  
榜鹅东区补选期间推出新措施？
尚达曼：课题已研究了几个月

　　政府在市场利率持续走低的情况下推出大幅度降温措施，但这段时间又适逢榜鹅东区补选，不禁让人对这两起事件产生联想。副总理兼财政部长尚达曼在回答记者提问时，否认了补选在这方面的影响。

　　尚达曼说：“我们已花了好几个月来研究这个课题，过去一年来，我们关注着市场的走势，所以想看看去年最后一季的市场表现数据。几个星期前，新措施的框架其实已拟定好，只是不断地在调整。直到最后一季的市场表现数据出炉后，大家觉得已作好了降温政策出台的准备。”

　　尚达曼强调，政府非常关注私宅和组屋转售市场的价格回升现象，因此这次推出的降温措施比起以往，意义更显著。除了推出一些“非常规措施”外，也紧缩贷款限额。他说，政府将在市场形势走软后再对措施进行评估。
许文远保证： 每名国人都能 “居者有其屋”

　　国家发展部长许文远相信，新一轮降温措施可缓解目前组屋转售市场出现的需求不断上涨现象。他同时向新加坡人保证，每个人都能“居者有其屋”。

　　他说：“市场最终要按照供应与需求的规律运作。永久居民虽只能购买转售组屋，但他们的确占了总买家人数一个相当大的部分。如果我们有能力抑制需求，供需失衡的问题应该可以进一步缓解。”

　　政府昨天第七次推出房产降温措施，永久居民不能再出租整个组屋单位，在购买私宅后六个月内须出售组屋，同时缩紧贷款与收入比例顶限。

　　在之前多轮措施的影响下，被视为转售组屋市场晴雨表的溢价中位数（median COV）从2011年底开始逐步下滑，去年首两季都保持在2万6000元，似乎让人看到组屋转售市场降温的迹象。不过这项数据去年第三季反弹至三万元后，涨势持续到年底。

　　建屋发展局日前公布去年第四季组屋转售价指数的预估数据。上一季组屋转售价指数上涨2.5％，是过去一年来的最高涨幅。指数也攀升到历来的新高，从去年第三季的197.9点，涨至202.9点，首次突破200点大关。

新住宅只是暂时供需不平衡
　　许文远指出，政府近年来加大力度兴建新住宅单位，目前供需不平衡只是暂时现象。他说：“目前，本地有20万个组屋和私人公寓单位正在兴建当中，这是相当大的一个数目。而这些新单位将在未来两到四年间完成，所以现在的供需不平衡到时应会有所改善。”

　　现阶段的住宅单位供应出现暂时短缺，价格也越来越高，有些人担心他们永远无法实现拥屋梦。许文远在记者会上再次向国人保证，即使人口不断增加，政府也将有足够的房屋供应，让每个人都能居有其所。他也希望通过这次推出的措施，尽快协助市场达到供需平衡。

　　新一轮的措施主要针对永久居民，但目前也有不少国人同时拥有组屋和私宅，并把整个组屋单位出租。至于日后是否也会限制新加坡人出租整间组屋，许文远表示将采取观望态度。

若买超过一房地产　买家须准备更多现金
　　购买房地产时能借的贷款额将随贷款与价值比率的收紧及首期付款额增加而减少，让人在买第二套或更多房地产时须掏出更多现金。

　　购物者能向金融管理局批准的金融机构申请的贷款额是跟房子价值挂钩。目前，手上还有一份或更多未还完房贷者，如果购买第二套或更多房地产，贷款与价值（Loan-to-Value）比率都是在60％以内。比率越低，申请者能贷的款额也就越少。

　　为遏制一些人在自住之外又买多一套或几套房地产做投资，政府宣布通过两大管道提高购买者须缴付的现金，新措施都在今天生效。

　　其中，贷款与价值比率将收紧，如果是购买第二套房地产，这个比率降低到50％以内，如果是购买第三套或更多房地产，这个比率限制在40％。

　　如果贷款期超过30年，或者购屋者打算缴付贷款至65岁以后，贷款与价值比率顶限更进一步收紧至只有30％（第二套房地产）或20％（第三套或更多房地产），也就是买家得支付至少八成的现金。

　　同时，买家须以现金支付的最低首期付款（down payment）也提高，手上有超过一份未还清房贷的个人购买者，现在须缴的首付是估价限额（valuation limit）的25％，比之前的10％增加许多。估价限额是屋价或估价中较低者。

　　已经还清房贷者如果再买第二套或更多单位，所须支付的首付仍然是5％，如果贷款期超过30年或打算缴付贷款至65岁以后则是10％。

　　那些贷款向发展商直接购买执行共管公寓（EC）或购买组屋者，将不受新措施影响。

　　据本报日前报道，本地持有超过一个房贷者比率近年增加，从2007年7月的9.66％增加到去年截至7月的12.54％，约5万5701人；在超过一个房贷中，包括组屋贷款的人数比率也同时从16.46％提高到18.41％，即1万零255人。

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从云南省双江县教育局得到证实，当地司法机关已对“该县勐勐镇同化完小教师杨绍春强奸五名小学生”一案展开调查。
　　24日，一条“云南省临沧市双江县勐勐镇同化完小教师杨绍春强奸了五名小学生，现在已经被拘捕！震惊，这老师已婚，自己都有小孩了。”的微博引起社会各界广泛关注。
　　网友polly枼子评论说，“太过分了，还有没师德啊？”并质疑近段时间学校频频发生的老师伤害学生的事情，要求国家大力整改师资队伍。另一名网友张醒生则呼吁：“强化对儿童性侵罪的定罪！坚决取缔为保护某些势力的‘嫖宿幼女罪’。”
　　对此，双江县教育局办公室负责人龚国兴接受记者采访时表示，教育局已获知此事，当地司法机关已于6月21日介入调查，目前具体情况仍在调查中。

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我待在这个夏天里一直没有走开过。