spirintel

电工易师傅 发表于 24-1-2014 12:10
嘿嘿，同意楼上的。
可是能有6%的租金回报，那是积极考虑。哪里找哦？平均4.5%。

哈，那是你没有去找啊。。。你一天花在研究房地产的时间有多少？：）

spirintel

电工易师傅 发表于 24-1-2014 12:18
听说，本地人或者PR吧，可以卖出最后一年转自主，就不用交CGT了。
ATO很精的，你是个外国人，钱进了澳洲 ...

钱出不来？除非您是没有报税的人。。。呵呵。。。澳洲是没有withholding tax的。这个你不用怕，会计师会弄。会计师不贵啊，一年才A500，有些钱不需要省，他会帮你赚回更多。

至于你说的最后一年自主就不用交CGT这个问题是中介跟你说的吗？哈，不要全信，自己要做点研究确认才好。
这个问题我也跟律师讨论过，自己也研究了一下。这个是Grey Area。税务局是有条例说自住一年以上的话不用交CGT，但是却没有阐明如果之前出租过了，那么现在拿回来自用一年以上也不用交税？律师也不敢担保一定没有CGT，但可以尝试。所以在我的原文中我也没有提到这个。
这些东西，engage律师和会计师很重要，他们会帮你弄。再次强调，在国外投资很多东西是我们不知道的，所以律师费和会计师的钱不能省。况且也不贵。：）

spirintel

电工易师傅 发表于 24-1-2014 11:58
有个税的问题容易忽略：
假设人在新加坡，买了澳洲的房子做投资，如果这个人没有澳洲身份(PR之类)，也没有 ...

数字方面不对，不过这个就不理了，有机会见面我再一样一样算给你看。 现在来纠正一下观点就好：

哈哈，投资失败，你不用交税了。政府需要贴钱给你，真的？嘿嘿，对于海外投资者的你，是没有份了，可是对于本地纳税人呢？这16796可是可以从他的年收入中扣除的哦，算是他当年投资损失，30%算下来，那也是替他省了5k的税钱。
对了，这利息与租金的差价可以需要你每月补的哦。转汇，不容易。

》你可以上官方税务局的网页查看，2012年总租金收益为30m，总回扣税为38m，就是政府倒贴了8m给这些“懂得”报税的投资者，包括像我们这样的海外投资者。再次强调，扣税不是只是给当地纳税人。
》利息和租金的差价当然需要补，不论是哪个国家。但是如果你的每月租金还少过你的利息，那来干嘛？没买就别买，买了就赶快卖了吧！这样的投资不划算！
以我的做例子吧，总价371K，70%贷款所以每月需要还1060（利息），预计租金每周420，也就是每个月租金收入为1820.
》转汇不容易？我不知道你是怎么做的。哈，我的很容易啊。我和我客户都是通过转账公司的（因为汇率比较好），打钱很快，几天就到澳洲。如果你有HSBC户口，你还可以申请一个国际货币户口，随时在网上都可以从你的储蓄户口做Giro到世界各地。这我的一个客户用的方法，基本上钱隔天就到，他教我的。

2. 房屋增值收益
澳洲的capital gain tax 是放入你当年income来算的，对于海外投资者，则按照比例收取，30%起。所以如果你房子买了50w，5年后卖了60w。买房的时候印花税，交了18000。还有杂七杂八的律师费之类的，算5000吧。那么你的收益为77000。扣掉30%的税，你的净增值收益为53900。

买墨尔本的楼花，大家去足迹论坛上看看吧。风险是有的，可不只是有一点。去年尾很多人买房，现在租房市场很差，还不用说那楼花存在的房子大小短斤少两一系列问题。

还有，需要注意的是，澳币在跌，预期还的跌10%。那么，你的收益，自己考虑吧。。。。

》CGT是按照你的卖价- 买价- 费用 - 税务回扣，跟租金income没有关系。税务是45%。（30%是马来西亚的）
》投资都有风险，不论在任何国家。伦敦和澳洲的住房市场是世界级的了，单说墨尔本60%当地人是租房子的。如果租不出去，是否要反省一下为什么当初选择那楼盘？欢迎您继续分享在其它论坛学到关于投资澳洲的风险，也可以建议其它更好地点的投资项目让大家学习学习。。。期待。：）
》投资国外房地产，货币汇率是两面刀锋，看你怎么去看他。而且汇率的波动都不必房子增值还快。几年前投资伦敦的朋友，买的时候汇率1：3，现在是1：2，跌了33%？但房子却赚了超过100%。如果新币汇率跌倒1：1人民币，你说新加坡的房价还会是1，2百万新币吗？？ 有个很多人一直把自己陷在里面却没有想过的。。。就是你现在存银行的钱，每年都在贬值4%以上。。。而且近年来速度。。越来越快。

电工易师傅

楼主能在各国投资房产，必须是大妈或者大叔，非富则贵。
关于我说的那些对和错，在大佬面前就不纠结了，那都是浮云。有空出来食阁喝茶，我请！！

我们只是屌丝小夫妻，辛苦钱在悉尼买了个house，基本DIY，所以对悉尼和墨尔本的房市房情都是实打实的了解了些，澳洲其他城市不了解不做评价。
朋友里头在悉尼和墨尔本全职/兼职做broker，中介，会计，律师的都有几个。通过自己的感受，朋友分析介绍和各个其他途径所了解到的总结下来：真心是悉尼投资房产比墨尔本好，买house比买TH或者Unit好（apt就不提了，那是给大妈大叔，或者留学生富二代准备的）。海外投资除非全资，算下来，真心不会有啥赚头。海外投资有个最大的限制，就是只能买新房，这就限制了大部分外来热钱只能买楼花，华人开发商和华人中介一勾结，加上楼花几年后才兑现的特性，外来投资者被坑的例子真心听过不少。对了，听到一个说法，觉得很有意思，分享一下。买楼花，其实你欠了两个债：欠银行的债，还好，有个期限；欠strata，那可是一辈子的债。一朋友，悉尼奥林匹克公园边买了apt，2年前买的时候觉得能付得起首付就下手了。最近建好后，发现strata远不是当时吹嘘的900，而是一个季度1800，而且预期还会每年递增，并且不定期需要你出钱帮别人家修阳台修外墙。于是趁现在房事涨的不错，赶紧出手了。

我们为什么买房？因为有PR，计划过两三年过去。悉尼房价预期会涨，多少而已，所以就趁早买吧。可能比别人折腾得多了那么一点，买的房，明的账面上便宜了一点，而且头3年保证比市场高一倍的租金回报，有正现金流。三年后，旁边地铁应该就建好了，希望能带来20%的增值。不过那个时候也该搬过去了，或者住段时间再卖了，减个CGT，再在工作地点附近再买个小点的。

作为海外投资者，真心想投资悉尼房产的话，给个建议，悉尼正在大力开发西北区，最近，在西北the ponds,  kellyville north那一片有不少在建的home+land package,属于新的house，外来投资者可以买。最主要的是，你可以避免了和大妈大叔抢，也不用担心黑心华人开发商弄虚作假。不过，和你抢的，可能是印度大妈大叔，或者本地鬼佬。还有，house考虑的事情会比较多，远在新加坡住着公寓和租屋的你（我也是其中一员），也许需要重新接受一个新的居住概念。

longicq

spirintel 发表于 18-1-2014 11:57
在澳洲贷款每个月还利息而已。扣除所有费用，我那间小间的每个月还有几百块澳币的收入。这还不包括未来 ...

你付了首付马上就有租金收入吗？还是等到几年后房子TOP后才能有收入？

付了首付到收楼前都不需要给任何利息是吗？

电工易师傅

http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=819231&extra=&page=1&mobile=yes

电工易师傅

刚刚看到的一个帖子。关于楼花。

电工易师傅

刚刚看到的一个贴子，关于楼花。

飞翔的鱼鱼

spirintel 发表于 25-1-2014 11:50
哈，有啊。。。我上个月才去了。中国富豪现在大举进军澳洲和伦敦啊。。。最近国内外报纸都可以常常见到 ...

娃哦。。。

付5%的高贷款利息，为了抵扣个人所得税？这是什么逻辑阿？房贷利息，那叫抵扣个人所得税哦。。真正能不能扣的到，还真不好说。
之前的帖子，我也说过，考虑投资回报，根本就没有必要考虑个人所得税，每个人情况不一样。
你减少了一点点地个人所得税，多付了很多的贷款利息，个人总收入，还不是减少了嘛！

我觉得你在潜移默化之中，迷失了投资的比较对象。

既然你选择投资墨尔本，比较对象应该是：1。投资墨尔本房产，2投资其他地方的房产。
投资其他地方的房产，都不需要5% 的利率，谈何抵扣所得税哦。。。。

飞翔的鱼鱼

spirintel 发表于 25-1-2014 12:11
哈，那是你没有去找啊。。。你一天花在研究房地产的时间有多少？：）

这个。。。。

搂住阿，你今天在墨尔本买的房子，交了首付。可是 出租房子，不是至少要三年后？？你的租金回报率6%，难道不是今天预估的三年后的收益？(这个6%的收益率是你自己预估的麻？还是房产中介帮你预估的？)
你的利率4.5%也是今天预估的两三年后的的利率阿！

你对你房子三年后6%的租金收益很有信心，是好事。但是质疑6%的收益率，再正常不过了。三年哦。什么事情都能发生。

至于利率，我看的，保守估计，都要4.8%。6%的房租收益率，也不知道你有没有排除中介费，律师费，还有房屋空置期间的风险成本？？

和你分享一下，我看得墨尔本房产，扣除所有费用，就是给银行白白的打工。一毛钱的现金流都没有！运气不好，还要自己掏腰包。

墨尔本房产，有个最大的风险，就是以后很难出手。你自己其实也知道，外国人（常驻澳洲的，人家都和你一样，都去买新房子，谁买二手房？）不可以买二手的房产。请问，你的房子，以后卖给谁哦？？澳洲的特点就是地广人少，大家基本不缺房子。买二手房的人，少之又少（我没说你的房子一定卖不出去，我只是想说，卖出去的可能，很小。）


贷款买墨尔本的房产，根本就没有什么投资的意义。如果有钱付全款，投资HOUSE，还不错。